Жылжымайтын мүлікке қандай құқықтарды тіркеу қажет?
Мемлекеттік тіркеуге төмендегі жылжымайтын мүлікке құқықтар жатады:
- меншік құқығы – мүлікті иеленуге, пайдалануға және оны басқаруға мүмкіндік береді;
- шаруашылық жүргізу құқығы;
- жедел басқару құқығы;
- кемінде бір жыл мерзімге жерді пайдалану құқығы;
- басым жер телімдерінің немесе басқадай жылжымайтын мүлік нысандарының пайдасына кемінде бір жыл мерзімге сервитут.
Қалауларыңыз бойынша, сондай-ақ, жылжымайтын мүлікке өзге де құқықтарды тіркей аласыздар.
Тіркеу үшін қандай ауыртпалықтар міндетті
Жылжымайтын мүлікке құқық ауыртпалықтары – жылжымайтын мүлікті толыққанды иеленуге, пайдалануға немесе оны басқаруға мүмкіндік бермейтін шарттың немесе заңның негізінде пайда болатын шектеулер. Ауыртпалықтар ерікті болуы мүмкін, мәселен, кепілзат не болмаса мүлікке тыйым салу кезіндегідей меншік иесіне тәуелді болмау. Ауыртпалықтардың болуы қандай да бір дәрежеде мүлікке қатысты әр алуан әрекеттерді (мәміле жасау, пайдалану) орындаудағы еркіндікті шектейді. Егер де сіз сатып алушы болсаңыз, онда мәміле жасар алдында мүлікке салынған ауыртпалықтар туралы толық ақпарат алуыңыз қажет.
Ауыртпалықтар әдетте мүлікпен тығыз байланысты және көбіне-көп мүлікке құқықтың өзге тұлғаға ауысуы кезінде сақталады. Мүлікті сатып алатын адам оны, мәміледе бұл туралы ештеңе айтылмаған болса да, тиісті ауыртпалықтарымен бірге сатып алады.
Жылжымайтын мүлікке ауыртпалықтардың тіркеу үшін міндетті екенін де ұмытпаған абзал:
- кемінде бір жыл мерзімге пайдалану құқығы, оның ішінде жалға алу, өтеусіз пайдалану, сервитуттар, өмір бойы қарауында ұстау құқығы;
- сенімгерлікпен басқару құқығы, оның ішінде қамқоршылық, қорғаншылық кезінде, мұрагерлік құқықтық қатынастарда, банкротқа ұшырауда және т.б.;
- кепілзат;
- тыйым;
- жылжымайтын мүлікті пайдалануға оны басқаруға немесе өз құзіреттері шегінде мемлекеттік органдар салған белгілі бір жұмыстарды орындауға шектеулер (тыйым салулар);
- басым мүдделерді қоспағанда, Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген жылжымайтын мүлікке құқықтың басқадай ауыртпалықтары.
Бұнымен бір мезгілде жылжымайтын мүлікке құқықты қайта ресімдеуді талап ететін бірқатар шарттар бар. Кем дегенде жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату кезіндегідей болса керек, бірақ тек қана олай емес, жағдайлардың бәрін қарастырып көрейік:
- егер де жылжымайтын мүлік нысанының сәйкестендіруші сипаттамалары өзгерген болса (мекенжайы, ауданы, құрамдас бөліктерінің саны, жерлер санаты, меншіктің қабаттылығы немесе пішіні);
- құқықиеленуші туралы мәліметтер өзгерген болса;
- егер құқық түрі өзгерсе (мәселен, әуелі сіз жылжымайтын мүлікті жалға алып, артынан сатып алған болсаңыз);
- егер де тіркеу мәліметтеріне ықпалын тигізетін келісімнің шарттары өзгерген болса.
Егер де сәйкестендіру сипаттамалары мемлекет бастамасымен өзгерген болса, онда ештеңені тіркеудің қажеті жоқ (айталық, егер де көшенің аты немесе үйлердің нөмірі ауысқан болса) және, тіркеу, әрине, тегін.
Мүлікке ауыртпалық салатын мүлікті пайдалану құқығы. Ондай құқықтарға мыналар жатады:
- Жалдау құқығы. Жалға берушінің болуы мүлікке қатысты мәміле жасауға (мәселен, оны сатуға) кедергі келтірмейді. Алайда Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің (Ерекше бөлім) 559-бабына сәйкес, жалға берілген мүліктің меншік құқығының өзге тұлғаға өтуі жалгерлік шартын өзгертуге немесе бұзуға негіз болмайды. Яғни, меншіктің жаңа иесіне меншіктің бұрынғы иесі жасаған жалгерлік шартына байланысты міндеттемелердің барлығы осы шарттың қолданылуының барлық мерзіміне ауысады.
- Өтеусіз пайдалану құқығы (несие шарты). Жалгерлік жағдайындағыдай, меншіктің жаңа иесінің құқықтарына меншікті өтеусіз пайдаланушының (несие алушының) құқықтарымен шарттың қолданылуының барлық мерзіміне ауыртпалық салынады.
(Азаматтық кодекстің 604-бабы). Әрі меншік иесінің ауысуына несие алушының келісімі талап етілмейді.
- Сервитут – бөтен жер телімін жаяу өту, көлікпен өту, қажетті коммуникацияларды тарту мен пайдалану және өзге де қажеттер үшін шектеулі мақсатта пайдалану құқығы. Сервитут жер телімдеріне меншік құқығы немесе жерді пайдалану құқығы өзге тұлғаға ауысқан жағдайда сақталады (Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 73-бабы). Сервитут салынған телімді басыбайлы беруге әлдекімнің келісімі талап етілмейді.
- Өмір бойы қарауында ұстау құқығы – бұл рентаны алушы өзіне тиесілі болған жылжымайтын мүлікті рента төлеушінің меншігіне беріп, ал соңғысы сол азаматты немесе ол көрсеткен үшінші тұлғаны қарауына ала отырып, өмір бойы асырауды міндетіне алған кезде шарт негізінде пайда болатын рентаның бір түрі. Азаматтық кодекстің 538-бабына сәйкес, мүлікті басыбайлы беру, кепілге беру, немесе оған басқадай ауыртпалық салуға рента алушының алдын ала келісімі талап етіледі.
Кемінде бір жыл мерзімге берілген жылжымайтын мүлікті пайдалану құқығы міндетті түрде тіркелуі тиіс. Тіркелмеген болса, бұл құқықтар туындамаған болып саналады.
Басым мүдделер немесе нені тіркеу қажет емес
Сіздің жылжымайтын мүлігіңізге қатысты, алайда сіздің тікелей қатысуыңызсыз туындаған жағдайлар болады (мәселен, сот шешімімен тыйым салынуы секілді). Осылайша, тіркеуді қажет етпейтін құқықтар көптеп кездеседі:
1) жалпы ережелер мен тыйымдар ретінде танылатын, Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде көзделген ауыртпалықтар;
2) нормативтік-құқықтық актілер негізінде пайда болатын құқықтар (құқық ауыртпалықтары), оның ішінде жалпыға бірдей қолжетімді жабық емес жер телімдерінде болу және олардан жаяу өту құқығы, жария сервитуттар;
3) кемінде бір жыл мерзімге берілген жерді пайдалану құқығы;
4) кемінде бір жыл мерзімге берілген өзгенің жылжымайтын мүлігін пайдалану құқығы, оның ішінде жалгерлік, өтеусіз пайдалану құқықтары, бір жылдан кем уақыттағы сервитуттар;
5) электр беру желілеріне, телефон және телеграф желілері мен бағандарына, құбырларға, геодезиялық нүктелер мен көпшілік қажеттілігімен шарттастырылған басқа да коммуникациялық желілерге адамдардың және көліктердің өтуіне қолжетімділік құқығы;
6) белгіленген тәртіпте нақты иегерге жылжымайтын мүлік құқығы берілді деп танылмайынша, құқықиеленуші болып табылмайтын тұлғалардың жылжымайтын мүліктеріне сатып алушылар мерзімінің ескіруі себебінен нақты иелік ету;
7) мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын жайларды пайдалану құқығы немесе жекеше тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы органдар жалға алған тұрғын жайларды пайдалану құқығы.